Wie aus vergänglichen Objekten bleibende Werte entstehen

Objektmanagement steuert Bewährtes mit neuesten Erkenntnissen und aktueller Technik

Eine konzertierte Konzeption und Bewirtschaftung der Objekte stellt deren optimale Nutzung sicher bzw. garantiert die wirkungsvollste Unterstützung Ihrer Geschäftsprozesse. Deshalb muss das Objektmanagement auf die strategische, die methodische und die operative Ebene wirken, vergleichbar dem Management der übrigen Ressourcen: Personal, Finanzen, Material, Energie.

Die volle Verantwortung über den gesamten Lebenszyklus für eine bestimmte, genau zugeordnete Anzahl von Objekten kann nur bei einer einzigen Person liegen - dem Objektmanager. Er/sie ist mit den entsprechenden Kompetenzen ausgestattet. Nur so ist ein zielkonformes Ergebnis erreichbar.

Wertschöpfung durch strategisches Objektmanagement

Das beginnt bei der Idee. Die strategische Investitionsplanung ist das "A & O" jeder erfolgreichen Anlagenpolitik. Die Kostenbeeinflussung ist hier am grössten. Jetzt werden die Leitplanken für die Lebenszykluskosten - LCC und die Anlageneffektivität - OEE gesetzt. Nach der anschliessenden Planungsphase sind die LCC zu über 80% vorbestimmt - bewusst oder unbewusst! Nach Inbetriebnahme eines Objektes ist die Einflussnahme auf die LCC stark eingeschränkt.

Revidieren bzw. Erneuern bestehender Objekte oder "Betreiben bis zum Crash" ist eine zentrale Frage in der Anlagenpolitik. Beide strategische Varianten haben ihr "Für und Wider". Sie müssen darum individuell geklä&rt werden. Der Entscheid ist wegweisend für den wirtschaftlichen Erfolg. Zentral ist dabei die Frage nach der wahrscheinlichen Nutzungsdauer des Objektes im ursprünglichen Sinne. Sie endet zum Zeitpunkt jeder Umnutzung, Erneuerung oder Sanierung.

Die wahrscheinliche Nutzungsdauer, mögliche spätere Umnutzungsalternativen, das Erhaltungsmanagement und die Leistungsdaten werden mit dem Konzept festgelegt und in die Planung integriert. Ebenso die zentralen Qualitätsparameter: Auslastungsgrad, Zuverlässigkeit, Verfügbarkeit, Sicherheit, das Energiekonzept und die Entsorgungsfähigkeit. Entscheidend ist die Strategie gegen unerwartete Ausfälle des Systems. Sie beeinflusst Redundanzen und Austauschbarkeit sensibler Elemente des Objektes. Denn Nicht-Verfügbarkeit ist ein bedeutender Kostenfaktor der Lebenszykluskosten.


Wertsteigerung durch methodisches Objektmanagement

Die wertorientierte Objektstrategie wird mit Hilfe einer breiten Palette von Methoden umgesetzt. Dazu gehören: Objektdaten, Anlagenbuchhaltung, Wertanalyse, Facility Management, Qualitätsmanagement, Portfoliotechnik, Erhaltungsmanagement, Instandhaltungsstrategie, RAMS+ Methode, Energiemanagement, Riskmanagement u.v.a.

Auf der methodischen Ebene ist die enge Koordination mit den Instanzen entscheidend, die verantwortlich sind für die Nutzung des Objektes bzw. für den Geschäftsprozess fü den die Objekte eingesetzt werden. Beispielsweise: mit Produktmanagement, AVOR und ERP, Supply Chain Management in der Industrie; Real Estate Management und Gebädewirtschaft bei Immobilien, mit der Verkehrsplanung; dem betrieblichen und baulichen Unterhalt beim Strassenwesen usw.

Die konsequente und permanente Umsetzung der Objektstrategie führt zur einer kontinuierlichen Wertsteigerung der Objekte. Schwerpunkte der methodischen Umsetzung sind die Gesamtoptimierung des Objektes während seiner Planungsphase und zielgerichtete Bewirtschaftung während der Nutzungsphase.

Die Gesamtoptimierung zwischen tiefen Lebenszykluskosten -LCC und hoher Anlageneffektivität - OEE ist mehr als nur ein mathematischer Vorgang. Zum Beispiel sind Fragen zu beantworten wie:

  • Wie wird die kostentreibende Überdimensionierung und Überperfektionierung der Anlagen verhindert ?
  • Ist die technische Lebensdauer von Komponenten und Aggregaten an die erwartete wirtschaftliche Nutzungsdauer des Objektes angepasst ?
  • Wie können ungedeckte Kosten durch Kapazitätsschwankungen mit technischen oder redundanten Mitteln verringert werden ?
  • Wie werden die Erhaltungsziele am wirtschaftlichsten erreicht ?
  • Welche Ausfallquoten sind zulässig und wie lassen sich die Kostenfolgen durch ungeplante Ausfälle minimieren ?
  • Wird die höchste Effizienz durch langlebige Komponenten erreicht oder durch kurzlebig, wartungsfreie und leicht austauschbare ?
  • Welche Lösung führt zu welcher Instandhaltungsstrategie ?
  • Welche Erhaltungsmassnahmen folgen daraus ?
  • Welche Wechselwirkungen bestehen zwischen dem Einsatz bestimmter Komponenten und dem Energieverbrauch sowie den Emissionen ?
  • Mit welchen Energieträgern lassen sich die Energiekosten und der Schadstoffaustausch minimieren ?
  • Ist das Objekt gesamthaft ökologisch und ökonomisch nachhaltig ?

    • Bei der Bewirtschaftung von Objekten bestehen zwischen den verschiedenen Wirtschaftszweigen naturgemäss Unterschiede im Funktionsumfang. Bei Objekten die für ihre Nutzung vermarktet werden - beispielsweise Immobilien - verursachen Verfolgung der Marktentwicklung, Vermarktungs- und Belegungsplanung, Umzugsmanagement usw. einen grösseren Aufwand. Im Strassen- und Tiefbaubereich spielt die Bewirtschaftung dagegen eine kleinere Rolle. In allen Bereichen hat die Bewirtschaftung jedoch sicher zu stellen:

  • die Auslastung
  • die Verfübarkeit und die Zuverlässigkeit
  • die Einhaltung aller Ziele
  • das Objekt-Rechnungswesen und
  • das Objekt-Controlling und Reporting

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    Werterhaltung mit operativem Objektmanagement

    Die Werterhaltung der Objekte ist ein kontinuierlicher Prozess. Er verläft im Rahmen der Objektstrategie und der Gesamtoptimierung, gesteuert durch die Bewirtschaftung. Dabei werden sowohl Komponenten des Objektes (Heizung eines Gebädes, Deckbelag einer Strasse, Antriebsaggregate von Maschinen usw.) wie zentrale Einflussgrössen auf die LCC (Energiekosten, Schadensbilder, Gesetze und Verordnungen usw.) an die Zielfunktionen angepasst.

    Steuerungsgrössen sind vor allem der Zustand der Anlagen, veränderte Anforderungen und Leistungen (Belegung und Raumaufteilungen in Gebäden, DTV und Achslasten auf Strassen, Routenplanung bei Verkehrsmitteln Produktveränderungen auf Produktionsstrassen), Kapazitätsauslastungen, Marktanpassungen, signifikante Kostenverschiebungen und unternehmerische wie gesetzliche Auflagen.

    Grundsätzlich besteht das Ziel, zur Werterhaltung den kontinuierlichen Wertverzehr auszugleichen. Das operative Objektmanagement passt dafür die Massnahmen den veränderten Rahmenbedingungen an und stimmt diese mit den ausführenden - internen und externen - Instanzen ab. Dabei spielt die Instandhaltung mit der Optimierung zwischen präventiven und korrektiven Massnahmen eine Schlüsselrolle.


    Mehrwert dank konzertierter Wertsteuerung

    Ein Orchester mit vielen Instrumenten und Solisten wird von einem Dirigenten "gesteuert". Auch die Steuerung des physischen Anlagevermögens sollte in einer einzigen Hand liegen. Beim Objektmanager. Nur eine einzige Person kann eine ganzheitliche, ungeteilte Verantwortung übernehmen. Mit allen Vor- und Nachteilen.

    Die Konzentration der Verantwortung über den gesamten Lebenszyklus "von der Wiege bis zur Bahre" verhindert zudem Doppelspurigkeiten und schliesst Partikulärinteressen einzelner Abteilungsleiter weitgehend aus. Es entstehen saubere, klar lösbare und kontrollierbare Schnittstellen.

    Der Objektmanager stellt die Objekte ihren Nutzern zu besten Bedingungen zur Verfügung. Er/sie arbeitet in enger Zusammenarbeit mit dem Investor bzw. dessen Vertretern. Er legt die Objektstrategie fest, koordiniert die methodische Ebene, sorgt für die erforderlichen Daten und Instrumente. Mit dem Objekt-Controlling und Reporting steuert er/sie das Ergebnis. So entsteht Mehrwert im Objektportfolio und bei der Nutzung.


    In der Strategie, Organisation und Methodik zur Wertschöpfung, Wertsteigerung und Werterhaltung hochwertiger Sachanlagen liegt die Kompetenz der A◊F◊K - Management Partners. Diese Erfahrungen stellen wir Ihnen zum Aufbau und zur Durchsetzung Ihres Objektmanagement zur Verfügung.

    Objektmanagement erzielt Mehrwert für Ihr Unternehmen